Stadt Baden, Eigentümerberatung

Seit Jahren begleitet Naef & Partner die Stadt Baden bei der Weiterentwicklung ihres Immobilienportfolios. Dabei geht es unter anderem um die Machbarkeit eines Blaulichtzentrums, um die Sanierung des Feuerwehrdepots und um die neue Fläche für die Stadtpolizei im Bento Baden. Im Auftrag der Abteilung Infrastruktur erarbeitet Naef & Partner Bedarfsanalysen und Machbarkeitsstudien und begleitet Vertragsverhandlungen, wobei die einzelnen Mandate immer wieder aufeinander abgestimmt werden.

Badens Immobilienportfolio jenseits der Altstadt

Wer Baden besucht, hat meist die stimmungsvolle Altstadt vor Augen, die Bäder, das kulturelle Angebot einer Kleinstadt mit grosser Ausstrahlung. Daneben gibt es eine andere Seite von Baden. Sie zeigt sich in den verstreuten Verwaltungsgebäuden zwischen Stadthaus und Aussenquartieren, im vom Busdepot zum Feuerwehrstützpunkt umgenutzten Bau Im Langacker und in unterschiedlichsten Infrastrukturbauten. Was auf den ersten Blick wie eine gewachsene, aber unzusammenhängende Ansammlung von Bauten wirkt, ist in Wirklichkeit ein Portfolio mit eigener Logik, das sich über die ganze Stadt erstreckt und im Alltag eng verflochten ist.

Verwaltungsflächen in Baden, gewachsen über Jahrzehnte

Die Liegenschaften der Stadt Baden reichen von Mietwohnungen und Gewerbeflächen über Schulanlagen, Sportanlagen und Kulturobjekte bis zu den Betriebsflächen von Polizei, Feuerwehr und Verwaltung. Ein grosser Teil davon ist historisch gewachsen. Einzelne Gebäude wurden nach Bedarf angemietet, umgenutzt oder erweitert, ohne dass ein übergeordnetes Konzept dahinterstand. Die Verwaltung selbst ist bis heute auf mehrere Standorte verteilt, was den Betrieb erschwert und Synergien ungenutzt lässt. Gleichzeitig wachsen die Anforderungen an einzelne Nutzungen. Die Polizei benötigt zeitgemässere Räume, die Feuerwehr ein Depot, das der anstehenden Professionalisierung Rechnung trägt, und für Polizei, Feuerwehr und Zivilschutz stellt sich die Frage, ob ein gemeinsames Blaulichtzentrum sinnvoll wäre.

Warum jedes Bauvorhaben der öffentlichen Hand eine Mehrheit braucht

Entscheide über die Nutzung einzelner Flächen fallen bei der Stadt Baden im politischen Prozess. Jedes grössere Vorhaben durchläuft die zuständigen Gremien, vom Stadtrat bis zum Einwohnerrat. Das verlangt fundierte, nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen und eine gewisse Beweglichkeit im Prozess. Wo eine Idee auf dem politischen Weg nicht mehrheitsfähig ist, muss eine Alternative bereitstehen. Genau das zeigte sich bei der Frage nach einem zentralen Verwaltungsgebäude. Ursprünglich als ein einziger Neubau gedacht, kristallisierte sich im Verlauf der politischen Diskussion heraus, dass vorläufig eher die Optimierung der bestehenden Verwaltungsflächen durch ein klares Arbeitsplatzkonzept angestrebt wird. Das Portfolio der Stadt Baden entwickelt sich damit nicht linear, sondern in einer Folge von Abklärungen, Kurskorrekturen und neu geprüften Varianten, die stets aufeinander abgestimmt bleiben müssen.

Vom Pflichtenheft zur Machbarkeitsstudie: Blaulichtzentrum und Feuerwehrdepot auf dem Prüfstand

Für das geprüfte Blaulichtzentrum wurde zunächst der Flächenbedarf der drei Organisationen Polizei, Feuerwehr und Zivilschutz erhoben, bevor die Frage geklärt wurde, ob sich diese Flächen am bestehenden Feuerwehrstützpunkt Im Langacker realisieren liessen. Naef & Partner erarbeitete dazu das Pflichtenheft für die Architektinnen und Architekten und führte sie durch den Prozess der Machbarkeitsstudie, während die eigentlichen Planungsleistungen in deren Verantwortung blieben. Da sich für das Blaulichtzentrum keine politischen Mehrheiten finden liess, kam ein vergleichbares Vorgehen bei der Prüfung einer Sanierung oder eines Ersatzneubaus des Feuerwehrdepots zum Tragen. Die bestehende Bedarfsanalyse wurde aktualisiert, der bauliche Zustand erfasst und ein Architekturbüro durch die Machbarkeitsstudie geführt, mit dem Ziel, Flächenbedarf, die Optimierung betrieblicher Abläufe und grobe Erstellungskosten in eine belastbare Grundlage für nachgelagerte Planungsschritte zu übersetzen.

Die neue Adresse der Stadtpolizei im Bento Baden

Am konkretesten wird diese Arbeit dort, wo aus einer Fragestellung eine Adresse wird. Der bisherige Polizeistützpunkt der Stadt Baden entsprach weder räumlich noch standörtlich mehr den Anforderungen des Betriebs. Statt vorschnell auf einen Neubau zu setzen, wurden verschiedene Szenarien systematisch geprüft, von der Erstellung oder Umnutzung eigener Liegenschaften bis zur langfristigen Anmietung bestehender Flächen, jeweils mit Blick auf Betrieb, Ausrücken, Investitions- und Mietkosten sowie Verfügbarkeit. Aus dieser Auslegeordnung entstand die Lösung, die räumlich wie betrieblich zur Stadtpolizei passt: im heutigen Bento Baden, dem ehemaligen ABB-Areal an der Bahnlinie, vollausgebaute Flächen anzumieten.

Mit der Unterschrift unter den Mietvertrag war die Arbeit nicht getan, sondern wurde erst richtig konkret. Naef & Partner begleitet den Ausbau der Fläche seither als Nutzervertretung, von der Bestellung als Grundlage für den Vertrag mit der Vermieterin über die Planungs- und Kostenoptimierung bis zu den laufenden Baustellensitzungen, stets in engem Austausch mit der Polizei als Nutzerin und mit der Eigentümerschaft.

Der Mehrwert einer koordinierten Eigentümerberatung

Was den Beizug einer externen Eigentümerberatung für die Stadt Baden wertvoll macht, ist nicht in erster Linie die Entlastung von Grundlagenarbeit. Es ist der Zugriff auf Fachwissen und Erfahrung, die sich erst über viele vergleichbare Mandate hinweg aufbauen: Wissen darüber, wie sich Machbarkeitsstudien effizient führen lassen, wie Verhandlungen mit Grundeigentümerschaften gelingen, wie sich Nutzeranforderungen realistisch in Flächen übersetzen lassen. Dieses Wissen fliesst in jedes neue Mandat ein, ohne dass die Stadt selbst diese Erfahrung erst aufbauen müsste.

Der Mehrwert dieser Zusammenarbeit zeigt sich deshalb weniger in einem einzelnen Bauwerk als in der Summe der Entscheide, die dadurch fundierter und schneller getroffen werden können. Für die Abteilung Infrastruktur bedeutet das zusätzliche Kapazität, denn weniger Zeit fliesst in die Aufbereitung von Grundlagen und mehr in die politische und strategische Arbeit, für die am Ende die Stadt selbst verantwortlich bleibt. Darüber hinaus wirkt sich die koordinierte, zielgerichtete Bearbeitung einzelner Mandate auch finanziell aus, etwa wenn eine belastbare Machbarkeitsstudie unnötige Umwege in der Projektentwicklung vermeidet oder eine sorgfältig geführte Standortsuche zu einer Lösung führt, die langfristig trägt.

Badens Portfolio bleibt in Bewegung

Mit dem Ausbau der Fläche im Bento Baden ist ein Kapitel weit fortgeschritten, andere stehen noch bevor. Die Sanierung oder der Ersatzneubau des Feuerwehrdepots wird in den kommenden Jahren vertieft, ebenso weitere Schritte in der Optimierung der Verwaltungsflächen. Für die Stadt Baden bleibt ihr Immobilienportfolio damit, was es seit jeher ist. Es ist kein abgeschlossenes Projekt, sondern eine fortlaufende Aufgabe, bei der einzelne Fragen immer wieder neu im Zusammenhang gedacht werden müssen. Naef & Partner bleibt dabei, wie bisher, ansprechbar für die nächste Frage, die sich aus diesem Zusammenhang ergibt.

August 2026