Nicht jede Aufgabe kann oder soll die Eigentümerschaft selbst wahrnehmen. Wir vertreten Eigentümerinnen und Bauherrschaften mit delegierter Führungs- und Entscheidungskompetenz: von der Wahrnehmung ihrer Interessen bei Grundstücks- und Liegenschaftsfragen bis zur operativen Führung von Bauprojekten gegenüber Behörden, Planenden und Unternehmern.
Eigentümervertretung und Bauherrenvertretung
Vertreten
Eigentümervertretung und
Bauherrenvertretung
Vertretung übernimmt Führung, wo die Eigentümerschaft sie nicht selbst wahrnehmen kann oder will.
Nicht jede Eigentümerin und nicht jede Bauherrschaft verfügt über die Zeit, das Fachwissen oder das Bedürfnis, ihre Interessen durchgängig selbst wahrzunehmen – sei es bei einzelnen Grundstücks- und Liegenschaftsfragen oder über die gesamte Dauer eines Bauprojekts. Gleichzeitig verlangen Behörden, Planende und Unternehmer nach einer kompetenten und entscheidungsfähigen Gegenseite.
Im Unterschied zur Beratung, die als unabhängige Stabsstelle ohne Weisungsbefugnis wirkt, übernimmt die Vertretung als Linienfunktion delegierte Führungs- und Entscheidungskompetenzen. Sie vertritt die Interessen der Auftraggeberschaft gegenüber allen Beteiligten und trägt innerhalb des vereinbarten Rahmens operative Verantwortung.
Je nach Ausgangslage vertreten wir Eigentümerinnen bei Fragestellungen rund um ihre Grundstücke und Liegenschaften oder übernehmen als Bauherrenvertretung die operative Führung eines konkreten Bauprojekts.
Eigentümervertretung
Eigentümervertretung setzt Entscheidungskompetenz dort ein, wo Eigentümerinnen sie delegieren.
Eigentümervertretung bezeichnet die Wahrnehmung delegierter Eigentümerinteressen und -kompetenzen gegenüber Behörden, Projektpartnern und weiteren Dritten – unabhängig von einem konkreten Bauprojekt. Sie umfasst die Vertretung in Planungs- und Bewilligungsverfahren, die Sicherung von Grundeigentum und Rechten sowie die Koordination unterschiedlicher Anspruchsgruppen im Sinne der Eigentümerschaft.
Nicht jede Fragestellung rund um ein Grundstück oder eine Liegenschaft mündet in ein Bauprojekt. Oft stehen Planungsverfahren, die Sicherung von Rechten und Nutzungen, Verhandlungen mit Nachbarn und Behörden oder die Koordination mehrerer Anspruchsgruppen im Vordergrund. Insbesondere bei Eigentümergemeinschaften, institutionellen Eigentümerinnen oder komplexen Eigentumsverhältnissen fehlt oft die Kapazität oder die Legitimation, diese Aufgaben mit eigener Entscheidungskompetenz laufend selbst wahrzunehmen.
Wir übernehmen als Eigentümervertretung die delegierte Wahrnehmung von Eigentümerinteressen und treten mit entsprechender Kompetenz gegenüber Behörden, Projektpartnern und weiteren Dritten auf. Mit Verhandlungserfahrung, Verfahrenskenntnis und einem klaren Auftrag sichern wir die Eigentümerziele auch in komplexen und langwierigen Verfahren und entlasten die Eigentümerschaft operativ.
Typische Themen der Eigentümervertretung
- Interessenvertretung
- Behördenvertretung
- Transaktionsmanagement
- Gestaltungsplanverfahren
- Quartierplanverfahren
- Bewilligungsverfahren
- Dienstbarkeiten
- Baurechte
- Landumlegung
- Enteignungsverfahren
- Nachbarschaftsdialog
- Mitwirkungsverfahren
- Mandatsführung
Bauherrenvertretung
Bauherrenvertretung führt Bauprojekte mit delegierter Entscheidungskompetenz.
Bauherrenvertretung bezeichnet die Übernahme der Bauherrenfunktion auf Mandatsbasis für ein konkretes Bauprojekt. Als Linienfunktion führt und steuert sie das Projekt im Rahmen der ihr übertragenen Kompetenzen, vertritt die Interessen der Bauherrschaft gegenüber Behörden, Planenden und Unternehmern und trifft Entscheidungen innerhalb der delegierten Zuständigkeiten.
Mit zunehmender Komplexität eines Bauprojekts wächst auch der Führungsaufwand: Verträge müssen verhandelt, Termine und Kosten laufend kontrolliert, Entscheidungen vorbereitet und die Zusammenarbeit zahlreicher Beteiligter koordiniert werden. Nicht jede Bauherrschaft verfügt über die Kapazität oder die Erfahrung, diese operative Führung durchgängig selbst wahrzunehmen – gleichzeitig bleibt sie stets oberste Entscheidungsträgerin und trägt die Gesamtverantwortung für das Vorhaben.
Wir übernehmen als Bauherrenvertretung die operative Projektleitung über sämtliche Phasen, von der strategischen Planung bis zum Projektabschluss. Mit klar geregelten Kompetenzen, konsequentem Controlling und einem eingespielten Zusammenwirken mit der Gesamtleitung sorgen wir dafür, dass Kosten, Termine und Qualität eingehalten werden und die Interessen der Bauherrschaft gegenüber allen Projektbeteiligten durchgesetzt werden.
Typische Themen der Bauherrenvertretung
- Bauherrenfunktion
- Kompetenzregelung
- Kostencontrolling
- Termincontrolling
- Risikomanagement
- Planerbeschaffung
- Projektpflichtenheft
- Planreview
- Unternehmerausschreibung
- Vergabeverfahren
- Projekthandbuch
- Bauüberwachung
- Baustellensicherheit
- Abnahme
- Mängelmanagement
- Schlussabrechnung
Fragen & Antworten
Eigentümervertretung und Bauherrenvertretung richten sich an unterschiedliche Rollen und Fragestellungen. Während die Eigentümervertretung die Interessen der Eigentümerschaft unabhängig von einem konkreten Bauprojekt wahrnimmt, übernimmt die Bauherrenvertretung die operative Führung eines Bauprojekts mit delegierter Entscheidungskompetenz.
Die Eigentümervertretung vertritt delegierte Eigentümerinteressen gegenüber Behörden, Projektpartnern und weiteren Dritten. Dazu gehören beispielsweise die Begleitung von Planungs- und Bewilligungsverfahren, die Sicherung von Grundeigentum und Rechten, die Koordination unterschiedlicher Anspruchsgruppen oder die Vertretung beim Kauf oder Verkauf von Liegenschaften. Der Fokus liegt auf der Wahrnehmung von Eigentümerinteressen, unabhängig davon, ob ein Bauvorhaben ansteht.
Die Bauherrenvertretung setzt dort an, wo ein konkretes Bauprojekt operativ geführt werden muss. Sie übernimmt als Linienfunktion die Bauherrenfunktion auf Mandatsbasis, steuert Kosten, Termine und Qualität und vertritt die Interessen der Bauherrschaft gegenüber Behörden, Planenden und Unternehmern. Die Gesamtverantwortung sowie die nicht delegierten Entscheidungskompetenzen verbleiben dabei stets bei der Bauherrschaft.
In vielen Fällen gehen beide Leistungen ineinander über. Eigentümerinnen benötigen zunächst eine Vertretung bei strategischen, transaktionsbezogenen oder verfahrensbezogenen Fragestellungen und später als Bauherrschaft eine Vertretung bei der operativen Führung eines konkreten Bauvorhabens. Durch die enge Verzahnung beider Leistungen entsteht eine durchgängige Vertretung über den gesamten Lebenszyklus einer Liegenschaft.
Ein Bauherrenvertreter übernimmt auf Mandatsbasis die Bauherrenfunktion für ein konkretes Bauprojekt. Als Linienfunktion führt er die Projektorganisation, koordiniert die Gesamtleitung sowie sämtliche Projektbeteiligten und trifft Entscheidungen im Rahmen der ihm übertragenen Kompetenzen.
Zu den zentralen Aufgaben gehören die Steuerung von Kosten, Terminen und Qualität, die Beschaffung von Planer- und Unternehmerleistungen sowie die Verhandlung und der Abschluss von Verträgen. Während der Realisierung überwacht der Bauherrenvertreter den Baufortschritt, begleitet Abnahmen und stellt sicher, dass das Bauwerk termingerecht, kostenkonform und in der vereinbarten Qualität fertiggestellt wird. Auch nach der Inbetriebnahme bleibt er bis zum Ablauf der Garantiefristen für die Bauherrschaft zuständig.
Der Bauherrenvertreter vertritt die Interessen der Bauherrschaft gegenüber Behörden, Planenden und Unternehmern. Die Gesamtverantwortung für das Bauprojekt sowie die nicht delegierten Entscheidungskompetenzen verbleiben dabei stets bei der Bauherrschaft selbst.
Die Kompetenzregelung legt fest, welche Entscheidungsbefugnisse die Bauherrschaft an die Bauherrenvertretung delegiert und welche Entscheide bei ihr selbst verbleiben. Sie bildet die Grundlage jedes Vertretungsmandats und wird zu Beginn der Zusammenarbeit vereinbart, in der Regel im Projekthandbuch festgehalten und bei Bedarf im Projektverlauf angepasst.
Nicht delegierbar ist die oberste Entscheidungsträgerschaft der Bauherrschaft: Grundsatzentscheide wie die Genehmigung von Phasenabschlüssen, wesentliche Projektänderungen oder die Freigabe substanzieller finanzieller Mittel verbleiben bei der Bauherrschaft. Innerhalb der ihr übertragenen Kompetenzen entscheidet die Bauherrenvertretung hingegen selbständig, etwa bei der laufenden Projektsteuerung, bei operativen Vergaben innerhalb vereinbarter Kostenrahmen oder bei der Koordination mit Behörden, Planenden und Unternehmern.
Je klarer die Kompetenzregelung formuliert ist, desto reibungsloser verläuft die Zusammenarbeit: Sie schafft Verbindlichkeit gegenüber Dritten, verhindert Verzögerungen durch unnötige Rückfragen und stellt gleichzeitig sicher, dass die Bauherrschaft zu jedem Zeitpunkt über die für sie wesentlichen Entscheide informiert bleibt und diese trifft.
Bauherrenvertretung und Baumanagement sind beide in die operative Führung eines Bauprojekts involviert, nehmen dabei jedoch unterschiedliche Positionen innerhalb der Projektorganisation ein.
Die Bauherrenvertretung steht auf der Seite der Bauherrschaft. Sie übernimmt deren Bauherrenfunktion auf Mandatsbasis, vertritt ihre Interessen gegenüber der Gesamtleitung, den Planenden und Unternehmern und überwacht, ob das Projekt im Sinne der Bauherrschaft geführt wird. Sie trifft Entscheidungen im Rahmen der ihr delegierten Kompetenzen, bleibt dabei aber immer Vertreterin der Auftraggeberschaft.
Das Baumanagement übernimmt demgegenüber die Leitung und Koordination des Planungs- und Realisierungsprozesses selbst, häufig in der Funktion der Gesamtleitung. Es führt das Planerteam, koordiniert die Bauleitung sowie die ausführenden Unternehmer und trägt die fachliche und organisatorische Verantwortung für die Planung und Ausführung des Bauwerks gegenüber der Bauherrschaft.
Vereinfacht ausgedrückt: Die Bauherrenvertretung sitzt auf der Seite der Bauherrschaft und überwacht das Projekt in deren Auftrag, während das Baumanagement das Projekt selbst leitet und realisiert. In der Praxis stehen sich beide Funktionen als Vertragspartnerinnen gegenüber – ihr enges und klar geregeltes Zusammenwirken ist für den Projekterfolg entscheidend.
Die Vergütung einer Bauherrenvertretung setzt sich aus dem Honorar sowie zusätzlichen Kostenelementen wie Nebenkosten und Drittleistungen zusammen. Die Höhe richtet sich nach dem Zeitaufwand, der Komplexität des Bauvorhabens und der gewählten Honorierungsart.
In der Praxis kommen zwei Honorierungsarten zur Anwendung:
Der Regelfall ist die Honorierung nach effektivem Zeitaufwand. Da sich der Aufwand einer Bauherrenvertretung im Voraus nur schwer verlässlich abschätzen lässt (er hängt unter anderem von der Komplexität des Projekts, der gewählten Projektorganisation und dem Verlauf des Bauvorhabens ab), bietet diese Honorierungsart für beide Seiten die grösste Transparenz und Fairness.
Eine Pauschalhonorierung kann sich bei überschaubaren Bauvorhaben anbieten: Sie setzt voraus, dass die Komplexität des Projekts begrenzt, die Projektdauer klar bestimmt und der Leistungsumfang der Bauherrenvertretung eindeutig definiert ist. Eine Pauschale bezieht sich dabei stets auf die vereinbarten Grundleistungen; darüberhinausgehende ergänzende Leistungen werden auch bei einer Pauschalvereinbarung separat und zusätzlich entschädigt.
Für die Abschätzung des Zeitaufwands hat die Kammer Unabhängiger Bauherrenberater (KUB) eine anerkannte Berechnungshilfe entwickelt. Sie berücksichtigt neben den Baukosten unter anderem den Schwierigkeitsgrad des Bauwerks, den Grad der Projektorganisation sowie einen spezifischen Funktionsfaktor, der bei einer Bauherrenvertretung höher angesetzt wird als bei einer Bauherrenberatung (dies aufgrund der umfassenderen Führungsverantwortung und der delegierten Entscheidungskompetenzen).
Die konkrete Vergütung wird in jedem Mandat individuell vereinbart und richtet sich nach dem tatsächlichen Umfang und der Komplexität des jeweiligen Bauvorhabens sowie nach der Qualifikation der für das Projekt eingesetzten Schlüsselpersonen.
