Zürich, Portfoliomanagement

Für ein privates Immobilienportfolio in Zürich und Umgebung führt Naef & Partner die strategische Weiterentwicklung eines über Jahrzehnte gewachsenen Familienvermögens. Objekt für Objekt entstehen zeitgemässe Wohn- und Gewerberäume, unter anderem durch Gesamtsanierungen bestehender Liegenschaften. Als Portfoliomanagerin begleitet Naef & Partner die Eigentümerschaft mit klarer Strategie durch den Generationenübergang.

Ein Immobilienportfolio zwischen Zürich und Baden

Wer die Liegenschaften einer Familie besucht, die in Immobilien in und um Zürich investiert, begegnet vom historischen Rindermarkt mitten in der Zürcher Altstadt bis zum bunt durchmischten Wohn- und Gewerbehaus am Schlieremer Bahndamm ganz unterschiedlichen Orten. Ein Altstadthaus mit traditionsreichem Pub im Erdgeschoss, ein Mehrfamilienhaus aus den 1930er-Jahren mit einer Terrassenwohnung unter dem Dach, ein solides Miethaus an einer belebten Hauptstrasse. Jede Adresse hat ihre eigene Geschichte, ihre eigene Mieterschaft, ihre eigenen baulichen Herausforderungen. Und doch gehören sie zusammen zu einem Portfolio, das eine Familie über zwei Generationen aufgebaut hat und das heute mit klarer Strategie in die Zukunft geführt wird.

Vermögensaufbau durch kluge Zukäufe

Begonnen hat alles mit einzelnen, sorgfältig ausgewählten Käufen. Über Jahrzehnte hinweg erwarb die Familie Liegenschaften in Zürich und in der Region, meist an gut erschlossenen, zentralen Lagen. Aus einzelnen Objekten wurde so ein substanzieller Immobilienbestand, der sich über die Jahre positiv entwickelte und der Familie eine stabile, langfristige Vermögensanlage bot. Mit dem Übergang des Vermögens an die nächste Generation stellte sich eine neue Frage: Wie lässt sich ein derart gewachsenes, vielfältiges Portfolio auch künftig verantwortungsvoll führen, ohne dass sich die Eigentümerschaft selbst um all die vielfältigen Themen kümmern muss?

Der Generationenübergang 

Das Portfolio war grundsätzlich gesund, aber ohne übergeordnetes Konzept gewachsen. Mehrere der Liegenschaften wiesen einen sanierungsbedürftigen Zustand auf, notwendige bauliche Massnahmen waren von der bisherigen externen Verwaltung über Jahre aufgeschoben worden. Gleichzeitig fehlten der Familie intern die zeitlichen Ressourcen und das nötige Spezialwissen, um Instandsetzungen, Investitionsplanung und die strategische Weiterentwicklung des Bestands selbst konsequent zu verfolgen. Die jüngere Generation interessiert und engagiert sich für das Portfolio. Sie will jedoch nicht selbst ins operative Tagesgeschäft der Liegenschaftenbewirtschaftung einsteigen, sondern auf Basis fundierter Entscheidungsgrundlagen die übergeordneten Entscheide treffen. Auf Empfehlung des langjährigen Vermögensverwalters der Familie wurde deshalb ein professioneller Immobiliendienstleister gesucht, der Portfolio- und Assetmanagement sowie eine durchgehende Mandatsführung anbietet.

Von dreizehn auf elf Liegenschaften dank klarer Portfoliostrategie 

Am Anfang der Zusammenarbeit stand deshalb nicht die einzelne Liegenschaft, sondern die Gesamtheit im Fokus. Für jedes der ursprünglich dreizehn Objekte wurde eine eigene Objektstrategie erarbeitet: Zustand, mietrechtliche Rahmenbedingungen, immobilienökonomisches Potenzial und die passende Bewirtschaftungsstrategie wurden systematisch erfasst und bewertet. Aus der Summe dieser Objektstrategien entstand eine übergeordnete Portfoliostrategie, die festlegte, welche Liegenschaften langfristig gehalten und weiterentwickelt werden sollen und welche nicht mehr zum Kernbestand passen. Konsequent umgesetzt bedeutete das auch, im Rahmen der Devestitionsplanung zwei Liegenschaften zu veräussern, die ausserhalb des strategischen Fokus lagen. Aus ursprünglich dreizehn Objekten wurde so ein schlankeres Portfolio von elf Liegenschaften, in dem sich sowohl stabile Kernanlagen als auch Objekte mit gezieltem Entwicklungspotenzial finden. Investitionsentscheide werden seither nicht mehr einzeln und ad hoc gefällt, sondern im Rahmen einer mehrjährigen Investitionsplanung, die Kosten, Termine und die finanzielle Tragfähigkeit des Gesamtportfolios im Blick behält.

Gesamtsanierungen an der Sprensenbühlstrasse und am Rindermarkt

Wie sich diese Strategie konkret auswirkt, zeigt sich derzeit an zwei Adressen in Zürich besonders deutlich. An der Sprensenbühlstrasse wird ein 1937 erstelltes Mehrfamilienhaus mit ursprünglich zwölf kleinen Wohnungen umfassend saniert. Acht marktkonforme Mietwohnungen entstehen, mit hellen Wohnräumen und zusätzlichen Balkonen. Im Mansardgeschoss wird eine aussergewöhnliche Wohnung mit weitläufiger Dachterrasse gebaut, die den künftigen Bewohnenden einen Ausblick über die Dächer der Stadt bietet.

Am Rindermarkt, mitten in der Zürcher Altstadt, ist die Ausgangslage eine andere. Das 1969 erbaute Haus wird gesamtsaniert, und die Wohnungen ab dem zweiten Obergeschoss erhalten im Zuge der notwendigen Instandsetzung eine Grundrissoptimierung. Besonders ist, was im Erdgeschoss bleibt – das älteste Pub Zürichs. Seit der Eröffnung am 7. April 1970 gilt das Oliver Twist Pub als der Treffpunkt im Niederdorf für Liebhaber der britischem Pub-Kultur. Als Gründerin des Pubs und damalige Mieterin zeichnete sich die britische Bass Brewery verantwortlich. Der Mietvertrag wurde am 10. November 1969 an der bekannten Baker Street in London unterzeichnet. Die typische Holzfassade und ein Grossteil der ursprünglichen Einrichtung wurden damals direkt aus Grossbritannien importiert und werden heute stilecht aufgefrischt. Die Sanierung verändert das Haus von Grund auf, doch der vertraute Treffpunkt im Erdgeschoss bleibt erhalten und wird gestärkt. Das ist ein kleines, aber sprechendes Beispiel dafür, dass Erneuerung und Kontinuität einander nicht ausschliessen müssen.

Portfoliomanagement und Bauherrenvertretung aus einer Hand

Möglich wird eine solche Doppelspur nur, weil eine Stelle den Überblick über das ganze Portfolio behält und gleichzeitig nah genug am einzelnen Bauprojekt ist, um dort mitzuentscheiden. Als Portfolio- und Assetmanagerin sowie bevollmächtigte Eigentümervertreterin übernimmt Naef & Partner die Bewirtschaftungsführung und bündelt die Zusammenarbeit mit Rechts- und Steuerberatung, mit der Vermögensverwaltung sowie mit Finanzierungs- und Versicherungspartnern. Investitions-, Cashflow- und Liquiditätsplanung, regelmässige Reportings und eine klare Kompetenzregelung sorgen dafür, dass die Eigentümerschaft die wesentlichen Entscheide treffen kann, ohne sich in Details zu verlieren. Bei den beiden Gesamtsanierungen kommt eine zweite Rolle hinzu. Als Projektleitung Bauherr und Bauherrenvertretung begleitet Naef & Partner die Projekte von der Baubewilligung über die Ausschreibung bis zur Ausführung und Übergabe, übernimmt Kosten-, Termin- und Qualitätscontrolling, und vertritt die Interessen der Eigentümerschaft gegenüber Behörden, Architekten, Fachplanern und Unternehmern.

Wertsteigerung, die im Quartier ankommt

Der Nutzen der neuen Portfoliostrategie zeigt sich auf mehreren Ebenen zugleich. Für die Eigentümerschaft generiert das Portfolio dank der laufenden Wert- und Cashflow-Optimierung stabile jährliche Erträge und eine kontinuierliche Wertsteigerung. Für die Mietenden entstehen sorgfältig renovierte, zeitgemässe Wohnungen. So sind beispielsweise in der neu sanierten Liegenschaft Lindenbühlstrasse in Zürich Mietende nach der Sanierung in ihre neue alte Wohnung zurückgekehrt oder aus dem zu sanierenden Haus am Rindermarkt hinzugezogen. Auch gewerbliche Nutzungen profitieren. Beliebte gesellschaftliche Treffpunkte wie der Pub am Rindermarkt bleiben erhalten oder entstehen neu, wie mit dem angesagten Restaurant BaoBae an der Badenerstrasse. So entfaltet ein privates Portfolio nebst dem Nutzen als stabile Vermögensanlage eine Wirkung, die über die einzelne Liegenschaft hinausreicht und auch dem jeweiligen Quartier und dessen Bewohnenden zugutekommt.

Ein Portfolio in Bewegung

Auch nach der Schärfung auf elf Liegenschaften und den laufenden Gesamtsanierungen ist die Arbeit am Portfolio nicht abgeschlossen. Weitere Bauprojekte befinden sich in Vorbereitung, Objektstrategien werden periodisch überprüft und die Investitionsplanung an sich wandelnde Rahmenbedingungen angepasst. Was die Zusammenarbeit trägt, ist weniger ein einzelnes, abgeschlossenes Projekt als eine kontinuierliche Partnerschaft. Eine Familie, die über Generationen investiert hat, gibt Verantwortung weiter, ohne die Kontrolle über die wesentlichen Entscheide zu verlieren. Aus klugen Zukäufen von einst ist so ein professionell geführtes Immobilienvermögen für heute und die Zukunft geworden.

August 2026