Zürich-Leimbach, Bruderwies

Die Baugenossenschaft Linth-Escher entwickelt ihre beiden Siedlungen Bruderwies und Zwirnerhalde in Zürich-Leimbach schrittweise weiter. Naef & Partner begleitet den mehrjährigen Transformationsprozess als Bauherrenvertreterin: von der strategischen Auslegeordnung über Testplanung und Wettbewerb bis zum konkreten Projekt für eine langfristige, sozial verträgliche Innenverdichtung im genossenschaftlichen Wohnungsbau.

Ersatzneubauten mit Innenverdichtung im Genossenschaftsquartier

Die beiden Siedlungen Bruderwies und Zwirnerhalde der Baugenossenschaft Linth-Escher prägen in Zürich-Leimbach seit Jahrzehnten ein Quartier, das von Nähe, Grünräumen und gewachsener Nachbarschaft lebt. Reihenhäuser, Grünräume, Wege und gemeinschaftliche Aussenräume wirken vertraut, eingespielt, beinahe selbstverständlich. Und doch wird mit der Zeit sichtbar, dass sich unter dieser Oberfläche etwas verändert. Was lange funktioniert hat, stösst heute an seine Grenzen.

Die Gebäude sind in die Jahre gekommen, der Unterhaltsaufwand steigt, Reparaturen häufen sich und einzelne Eingriffe greifen zunehmend zu kurz. So steht die Genossenschaft vor einer grundlegenden Frage: Wie kann eine vertraute Umgebung so erneuert werden, dass ihr Charakter erhalten bleibt und sie zugleich den heutigen Ansprüchen gerecht wird?

Warum die Genossenschaft auf einen partizipativen Entwicklungsprozess setzt

Für die Baugenossenschaft Linth-Escher ist dies nicht nur eine bauliche Frage. Sie betrifft auch die eigene Haltung und die Verantwortung gegenüber den Bewohnerinnen und Bewohnern, den Mitgliedern der Genossenschaft und dem Quartier. Entsprechend fällt der Entscheid bewusst aus, nicht punktuell zu sanieren, sondern das Ganze zu denken. Die beiden Siedlungen sollen über mehrere Etappen hinweg abgestimmt, schrittweise und langfristig transformiert werden.

Damit ist klar, dass es mehr braucht als ein Projekt: gefragt ist ein Prozess, der unterschiedliche Interessen zusammenführt, Orientierung schafft und zugleich offen genug bleibt, um die richtigen Lösungen zu entwickeln. Die Baugenossenschaft schreibt deshalb die Projektleitung Bauherrschaft aus, um diesen Prozess strukturiert aufzusetzen und langfristig zu begleiten.

Naef & Partner wird mit dieser Rolle betraut und gestaltet den Prozess im Dialog mit der Baukommission, im Austausch mit der Stadt Zürich und im Kontakt mit den Bewohnerinnen und Bewohnern. Es geht darum, die richtigen Fragen zu stellen, relevante Themen sichtbar zu machen und Schritt für Schritt eine tragfähige Grundlage zu entwickeln. So beginnt im Herbst 2022 ein mehrjähriger Entwicklungsprozess, der strategische, städtebauliche und soziale Fragen zusammenführt.

Eine Potenzialanalyse zeigt die Möglichkeiten der Innenverdichtung auf

Die beigezogene Verfahrensbegleitung Suter • von Känel • Wild Planer und Architekten AG erarbeitet zunächst eine umfassende Potenzialanalyse. Diese zeigt, welche Rahmenbedingungen das Areal prägen: Hanglage, Klima, Landschaftsraum, Baumbestand und Erschliessung. Gleichzeitig wird deutlich, dass die Bau- und Zonenordnung neue Spielräume eröffnet, insbesondere für eine qualitätsvolle Siedlungserneuerung mit verdichtete Bauweise. So entsteht noch keine Lösung, aber ein klareres Bild davon, was möglich ist und wo die Grenzen liegen.

Wie Entwicklungsstrategie und Nutzungskonzept entstanden

Auf dieser Grundlage beginnt ein intensiver Arbeitsprozess innerhalb der Baukommission. Die zukünftige Entwicklung soll sich nicht allein an baulichen Kennzahlen orientieren, sondern an der Frage, wie ein lebendiges, sozial durchmischtes und langfristig funktionierendes Wohnumfeld geschaffen werden kann. Der Prozess folgt dabei einer einfachen, aber konsequenten Logik: verstehen, positionieren, entscheiden.

In mehreren Workshops werden Haltung, Ziele und Perspektiven gemeinsam entwickelt. Welche Art von Siedlung soll hier in Zukunft entstehen? Für wen wird gebaut? Wie viel Verdichtung ist sinnvoll und wo wird sie zum Problem? Was zunächst als Sammlung von Ideen beginnt, verdichtet sich schrittweise und es entsteht eine klare Linie. Zielgruppen werden definiert, Nutzungskonzepte für den genossenschaftlichen Wohnungsbau konkretisiert sowie erste Vorstellungen von Typologien, Freiräumen und gemeinschaftlichen Nutzungen entwickelt.

Partizipation und Bewohnerakzeptanz als Grundlage der Siedlungserneuerung

Strategien und Entwürfe können noch so gut sein, entscheidend ist ihre Akzeptanz im Alltag: also ob sie funktionieren, von den Bewohnerinnen und Bewohnern angenommen werden und langfristig tragfähig sind. Ein Grund mehr, sie früh in den Prozess einzubeziehen. In einem World-Café-Workshop werden Themen wie Wohnungsangebot, Gemeinschaft, Freiraum und Mobilität gemeinsam diskutiert.

Die Gespräche zeigen, wie stark das Bedürfnis nach einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Nähe und Rückzug ist, wie wichtig flexible Wohnformen sind und welche Rolle gemeinschaftliche Räume spielen können. Vieles bestätigt die bisherigen Überlegungen, zuvor abstrakte Annahmen werden konkret und greifbar. Der Prozess erhält damit zusätzliche Tiefe und eine stärkere Verankerung in der Realität.

Wie Testplanung und Projektpflichtenheft die Strategie konkretisierten

Auf Basis aller Erkenntnisse entsteht ein Projektpflichtenheft. Es übersetzt die strategischen Überlegungen in konkrete Anforderungen und definiert, was die zukünftige Planung leisten soll: in Bezug auf Dichte, Freiraum, Nutzung, Erschliessung und Etappierung. In einer Testplanung entwickeln zwei Teams unterschiedliche Ansätze für die Zukunft der Siedlung.

Die Ergebnisse der Testplanung werden nicht gegeneinander ausgespielt, sondern bewusst nebeneinandergestellt. Es geht darum zu verstehen, welche Konzepte funktionieren, wo Gemeinsamkeiten liegen und wo entscheidende Unterschiede bestehen. Die Erkenntnisse aus der Testplanung mit den Variantenstudien verdichten sich schliesslich zu einer langfristigen Entwicklungsstrategie. Aus Möglichkeiten werden Leitplanken.

Projektwettbewerb und Architektur im ISOS-Kontext von Zürich-Leimbach

Mit dem Projektwettbewerb auf Einladung in Anlehnung an die Ordnung SIA 142 beginnt eine neue Phase für die Siedlung Bruderwies. Die Strategie wird erstmals als Architektur sichtbar. Eine zentrale Herausforderung ist die Frage, wie sich die Transformation im sensiblen Kontext eines ISOS-Gebiets überzeugend begründen und umsetzen lässt. Wie können neue Strukturen entstehen, ohne die gewachsene Identität zu überlagern?

Die eingereichten Projekte für die erste Bauetappe in der Siedlung Bruderwies zeigen, wie unterschiedlich diese Fragen beantwortet werden können. Gleichzeitig wird deutlich, dass die Leitplanken tragen. Mit der Wahl des Siegerprojekts von Graber Pulver Architekt:innen AG im Dezember 2025 ist die Grundlage für die weitere Planung gelegt.

Move-Management und Bauherrenvertretung in einer komplexen Siedlungstransformation

Was auf Papier klar und strukturiert wirkt, ist in der Realität deutlich komplexer. Viele Themen greifen ineinander und beeinflussen sich gegenseitig. Zum Beispiel muss die Transformation in Etappen erfolgen, damit Bewohnerinnen und Bewohner ihre Wohnungen verlassen und später wieder zurückkehren können. Das Move-Management und die sozialverträgliche Etappierung der Siedlungserneuerung werden damit zu zentralen Themen.

Hinzu kommen Anforderungen aus dem ISOS-Inventar, landschaftliche Zusammenhänge, klimatische Aspekte, der Umgang mit bestehender Substanz und unterschiedliche planungsrechtliche Optionen. Jede Entscheidung bewegt sich in einem Spannungsfeld zwischen Machbarkeit, Qualität und Akzeptanz.

Diese Komplexität macht den Prozess anspruchsvoll. Er wird deshalb kontinuierlich gesteuert, koordiniert und weiterentwickelt, um den Überblick zu behalten, Entscheidungen vorzubereiten und die Vielzahl an Themen in eine klare Richtung zu führen.

So entstehen Schritt für Schritt Entscheidungsgrundlagen, die von allen Beteiligten mitgetragen werden: von der Baukommission über die Generalversammlung und den Bewohnenden bis hin zum Amt für Städtebau der Stadt Zürich.

Welche Wirkung die Siedlungserneuerung für Quartier und Genossenschaft entfaltet

Der Mehrwert dieses Prozesses liegt nicht nur im Ergebnis, sondern in seiner Nachvollziehbarkeit. Entscheidungen werden nicht isoliert getroffen, sondern aus einem klar strukturierten Vorgehen entwickelt. Unterschiedliche Perspektiven werden einbezogen, Zielkonflikte sichtbar gemacht und Lösungen gemeinsam erarbeitet. So entsteht eine Wirkung, die über das einzelne Projekt hinausgeht: für die Baugenossenschaft Linth-Escher, das Quartier Zürich-Leimbach und die weitere Entwicklung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus im Süden Zürichs.

Wie sich die Siedlungen der Baugenossenschaft Linth-Escher in Zürich-Leimbach weiterentwickeln

Die Transformation der Siedlungen ist kein punktuelles Ereignis, sondern ein langfristiger Weg. Die nächsten Jahre werden zeigen, wie sich die erarbeiteten Grundlagen in gebaute Realität übersetzen.

Was heute als Prozess begonnen hat, wird sich Schritt für Schritt in neue Räume, neue Strukturen und neue Formen des Zusammenlebens verwandeln. Und vielleicht bleibt dabei genau das erhalten, was den Ort schon immer geprägt hat – nur in einer neuen, zeitgemässen Form.

August 2026