Arealentwicklung und Projektentwicklung

Arealentwicklung und Projektentwicklung verfolgen das gleiche Ziel, unterscheiden sich jedoch in Grösse und Komplexität des Vorhabens.

Eine Projektentwicklung betrifft ein überschaubares Grundstück. Sie beginnt mit strategischen Fragestellungen – welche Nutzung passt zum Standort, welches Potenzial bietet die Lage, welche wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gelten – und führt eine Idee bis zur Realisierungsreife eines konkreten Bauvorhabens.

Eine Arealentwicklung stellt sich dieselben Fragen, jedoch für ein Areal oder Quartier, das sich über mehrere Grundstücke, Gebäude oder Eigentümerschaften erstreckt. Entsprechend braucht es zusätzlich anspruchsvolle planungsrechtliche Verfahren wie Gestaltungs-, Bebauungs- oder Quartierpläne, einen längeren Zeithorizont und die frühzeitige Koordination unterschiedlicher Interessen.

In der Praxis gehen beide Leistungen häufig ineinander über: Aus einer Arealentwicklung entstehen oft mehrere einzelne Projektentwicklungen für die Teilbereiche des Areals.

Eine gesetzlich verbindliche Grössendefinition gibt es nicht. Die Abgrenzung ist eine Frage der Praxis, nicht des Rechts. Als Faustregel gilt: Sobald mehrere Gebäude, mehrere Parzellen oder mehrere Eigentümerschaften betroffen sind, sprechen wir von einer Arealentwicklung. Ein überschaubares Grundstück bleibt in der Regel eine Projektentwicklung, auch wenn es sich aus zwei benachbarten Parzellen zusammensetzt.

Ausschlaggebend ist dabei weniger die reine Fläche als die Komplexität. Werden anspruchsvolle planungsrechtliche Verfahren wie ein Gestaltungs-, Bebauungs- oder Quartierplan nötig, müssen die Interessen mehrerer Eigentümerinnen oder Anspruchsgruppen koordiniert werden, oder erstreckt sich die Entwicklung über einen langen Zeithorizont mit mehreren Etappen, handelt es sich um eine Arealentwicklung.

Das zeigt sich auch in den frühen Phasen: Bei einer Arealentwicklung nehmen strategische Planung und Machbarkeit deutlich mehr Raum ein als bei einer Projektentwicklung, weil zusätzliche Fragestellungen zu Nutzungsmix, Etappierung und Verfahrenswahl hinzukommen.

Gestaltungsplan, Bebauungsplan und Quartierplan sind sogenannte Sondernutzungspläne: Sie ergänzen den allgemeinen Zonenplan einer Gemeinde oder einer Stadt für ein bestimmtes, zusammenhängendes Gebiet und ermöglichen eine von der Regelbauweise abweichende Überbauung, im Gegenzug für eine architektonisch und städtebaulich hochwertigere Lösung.

Welcher Begriff wofür steht, ist jedoch kantonal unterschiedlich geregelt. Im Kanton Zürich steht der Gestaltungsplan für die städtebauliche und architektonische Qualität einer Überbauung, während der Quartierplan als eigenständiges Verfahren die Erschliessung und Landumlegung regelt. Bei grösseren Vorhaben werden beide oft kombiniert. Andere Kantone, wie beispielsweise Solothurn oder Luzern, kennen den Quartierplan in dieser Form nicht: Solothurn löst Erschliessungsfragen über Teilzonenplan oder Detailerschliessungsplan, Luzern unterscheidet stattdessen zwischen Bebauungsplan (für grössere, interessenabwägende Vorhaben) und Gestaltungsplan (für einfachere, dem Baubewilligungsverfahren näherstehende Fälle) als zwei eigenständige Instrumente.

Welches Verfahren im konkreten Fall zur Anwendung kommt, hängt somit von der kantonalen und kommunalen Gesetzgebung ab. Wir begleiten Eigentümerinnen und Bauherrschaften von der Wahl des richtigen Instruments bis zur rechtskräftigen Genehmigung.

Eine Machbarkeitsstudie untersucht, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben auf einem Grundstück oder Areal realisiert werden kann. Sie bildet gemäss SIA 112 die zentrale Grundlage der Phase Vorstudien und prüft rechtliche, technische, organisatorische, städtebauliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen: die planungsrechtliche Zulässigkeit der gewünschten Nutzung, das bauliche Potenzial des Grundstücks, mögliche Organisationsmodelle für die weitere Projektabwicklung sowie eine Grobkostenschätzung, die den erwarteten Erträgen gegenübergestellt wird.

Meist werden dabei mehrere Varianten zu Nutzung und Ausnützung untersucht und wirtschaftlich verglichen. So entsteht eine fundierte Grundlage für den Entscheid über das weitere Vorgehen. Die Ergebnisse fliessen anschliessend in das Projektpflichtenheft ein, das die verbindlichen Ziele für die nachfolgende Projektierung festhält.

Wir erarbeiten Machbarkeitsstudien sowohl für einzelne Grundstücke als auch für ganze Areale, angepasst an die jeweilige Komplexität der Ausgangslage.

Ein Studienauftrag (gemäss SIA 143) eignet sich insbesondere für komplexe Planungsaufgaben, bei denen die Aufgabenstellung noch nicht abschliessend klar ist und deshalb verschiedene Lösungsansätze entwickelt und miteinander verglichen werden sollen. Er ermöglicht einen offenen Dialog zwischen Bauherrschaft und Planungsteams, meist in Form von einer oder zwei Zwischenbesprechungen. Die Projekte werden nicht anonym beurteilt.

Ein Projektwettbewerb (gemäss SIA 142) empfiehlt sich, wenn auf Basis einer klar definierten Bauaufgabe die architektonisch, funktional und wirtschaftlich beste Lösung gesucht wird. Die Projekte werden anonym beurteilt und nach klar definierten Kriterien bewertet.

Während beim Projektwettbewerb die Anonymität und die unabhängige Jury im Vordergrund stehen, ermöglicht ein Studienauftrag einen direkten Dialog zwischen Bauherrschaft und Planungsteams mit der Möglichkeit der Einflussnahme während des Verfahrens. Welche Verfahrensart geeignet ist, hängt von den Projektzielen, der Komplexität der Aufgabe und den gewünschten Rahmenbedingungen ab.